Według jakich zasad spółdzielnia mieszkaniowa powinna się rozliczyć z osobą, której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło na podstawie art. 11 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych?

Podstawa prawna – właściwe przepisy – prawo intertemporalne

Dokonując zakwalifikowania stanu faktycznego pod właściwe przepisy należy mieć na uwadze zmieniające się przepisy prawa spółdzielczego. Może się zdarzyć, że  okresie wykluczania danej osoby  ze spółdzielni obowiązywała ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.). Ustawa ta została znowelizowana ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007 r., Nr 125, poz. 873). Ustawa nowelizująca dokonała istotnych zmian w zakresie wygaszania spółdzielczego lokatorskiego prawa, prowadzenia późniejszego przetargu i rozliczeń z osobą posiadającą dotychczas spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Zgodnie z art. 11 ustawy nowelizującej jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy(tj. ustawy nowelizującej) rozpoczął się bieg terminu określonego na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy, o której mowa w art. 1, w dotychczasowym brzmieniu, stosuje się przepisy niniejszej ustawy(tj. ustawy nowelizującej). Dla takiego stanu faktycznego oznacza to, że należy do niego zastosować przepisy z art. 11 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych(tekst jednolity – Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 z późn. zm. – dalej jako u.s.m.). Wniosek ten jest zgodny z niekwestionowaną w judykaturze linią orzeczniczą(Zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 295/09, Lex nr 610281; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 2 sierpnia 2013 r., I ACa 250/13, Legalis nr 744286; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r., I ACa 1428/13, Lex nr 1459091).

W związku z powyższym w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 u.s.m., ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu(art. 11 ust. 2¹ u.s.m.)

Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 u.s.m., w tym w szczególności niewniesiony wkład mieszkaniowy. Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu(art. 11 ust. 2² u.s.m.)

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu(art. 11 ust. 2³ u.s.m.)

Warunkiem wypłaty, o której mowa w art. 11 ust. 2¹ u.s.m., jest opróżnienie lokalu(art. 11 ust. 2⁴ u.s.m.).

Wartości i kwoty będące podstawą rozliczenia z osoba uprawnioną

Powyższe przepisy określają sposób w jaki spółdzielnia mieszkaniowa powinna się rozliczyć z osobą, której spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło(osoba uprawniona).

Ustawodawca określił w powyższych przepisach kilka kwot, które należy zbilansować, aby uzyskać kwotę należną osobie uprawnionej. Te kwoty to:

1. wartość rynkowa lokalu, co do którego wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,

2. kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię,

3. część zobowiązań spółdzielni związanych z budową o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 u.s.m,

4. niewniesiony wkład mieszkaniowy,

5. nominalna kwota umorzenia kredytu lub dotacji, w części przypadającej na lokal,

6. kwoty zaległych opłat,

7. koszty określenia wartości rynkowej lokalu,

            Zgodnie z art. 2 ust. 4 u.s.m. wartością rynkową lokalu jest wartość określona na podstawie przepisów działu IV rozdziału 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(tekst jednolity – Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.).  Zgodnie z art. 150 ust. 5 tejże ustawy określenia wartości rynkowej dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

            Przetarg przeprowadza się zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni. Statut spółdzielni może w tym zakresie odsyłać do wewnętrznego regulaminu spółdzielni dotyczącego przetargów w tym przedmiocie. Dopuszczalne jest określenie w statucie lub regulaminie spółdzielni, że wartość lokalu określana w przetargu będzie niższa od ceny rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego(Por. R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2010, s. 221; E. Bończak-Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013, s. 302; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r.,IV CK 211/03, Legalis nr 80982; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 335/10, Legalis nr 316831). Może się także zdarzyć, że w wyniku przetargu spółdzielnia uzyska kwotę przekraczającą wartość rynkową lokalu określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. W takim przypadku różnica między kwotą uzyskaną w przetargu, a kwotą ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi dochód spółdzielni(Zob. R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2010, s. 221)

            Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 1 u.s.m. z  członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie.

            Zgodnie z art. 10 ust. 2 u.s.m. członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

            Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.s.m. członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

 Mechanizm obliczenia

            Kwotą wyjściową do dokonania obliczenia jest bądź kwota uzyskana przez spółdzielnię w przetargu bądź wartość rynkowa lokalu. Jeżeli kwota uzyskana przez spółdzielnię w drodze przetargu jest wyższa od wartości rynkowej lokalu, to kwotą wyjściową jest wartość rynkowa lokalu(Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 marca 2014 r., I ACa 1428/13, Lex nr 1459091). Jeżeli kwota uzyskana w przetargu jest niższa od wartości rynkowej lokalu to kwotą wyjściową jest kwota uzyskana w przetargu(Zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 2 sierpnia 2013 r., I ACa 250/13, Legalis nr 744286).

Chcesz wiedzieć więcej, skontaktuj się z kancelarią: tel. 695 424 678

Stan prawny: 2015-11-16