Wspólnota mieszkaniowa

Odpowiedzialność karnoprawna

 

            Zgodnie z art. 121 § 2 – 3 Kodeksu wykroczeń[1] kto bez zamiaru uiszczenia należności wyłudza pożywienie lub napój w zakładzie żywienia zbiorowego, przejazd środkiem lokomocji należącym do przedsiębiorstwa niedysponującego karami pieniężnymi określonymi w taryfie, wstęp na imprezę artystyczną, rozrywkową lub sportową, działanie automatu lub inne podobne świadczenie, o którym wie, że jest płatne podlega karze  aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. W razie popełnienia w/w wykroczenia można orzec obowiązek zapłaty równowartości wyłudzonego mienia. Wykroczenie to określane jest jako szalbierstwo i należy je odróżnić od przestępstwa oszustwa określonego w art. 286 Kodeksu karnego.

          

Do podobnych innych świadczeń, które mogą być wyłudzane przez osoby zobowiązane do płacenia należności czynszowych, należą świadczenia w postaci dostarczanych do ciepłej i zimnej wody, energii cieplnej(ogrzewanie mieszkania), wywóz nieczystości.

            W przypadku gdy osoba zobowiązana do opłacania należności czynszowych nie spełnia swoich obowiązków płatniczych wobec wspólnoty mieszkaniowej można złożyć zawiadomienie do Policji o popełnieniu wykroczenia[2]. W zawiadomieniu należy podać w szczególności okres w którym dochodzi do szalbierstwa.

Termin wymagalności – wezwanie do zapłaty

            Ustawa Kodeks cywilny oraz ustawa o własności lokali[3] nie definiują pojęcia wymagalności. W doktrynie przyjmuje się zgodnie, że należy przez wymagalność rozumieć stan, w którym wierzyciel(wspólnota) ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności. Roszczenia mogą uzyskać przymiot wymagalności w dniu oznaczonym przez ustawę lub przez czynność prawną, albo w dniu wynikającym z właściwości zobowiązania, w tym również niezwłocznie po jego powstaniu[4].

            Opłaty, o których mowa w art. 15 ust. 1 u.w.l., wnosi się co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Termin wymagalności opłat czynszowych we wspólnocie został więc określony został określony przez ustawę o własności lokali.

Zgodnie z art. 455 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny[5]  jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Zobowiązania czynszowe należą do zobowiązań terminowych, czyli takich których termin spełnienia został określony przez ustawę. W związku z tym nie ma prawnej konieczności wzywania dłużnika we wspólnocie na piśmie do zapłacenia opłat czynszowych, gdyż termin spełnienia świadczenia w postaci zobowiązań czynszowych został określony przez art. 15 ust. 1 u.w.l.

Wezwanie do zapłaty[6] spełnia nie tylko rolę uaktywnienia biegu terminu spełnienia świadczenia i w dalszej konsekwencji powstania wymagalności świadczenia. Wobec wielu osób otrzymanie wezwania do zapłaty pełni rolę prewencyjną. Informacja zawarta w wezwaniu o możliwości skierowania sprawy na drogę sądową działa na wiele osób mobilizująco i powoduje w miarę szybkie zapłacenie zaległych opłat czynszowych. W związku z tym pomimo braku konieczności skierowania do dłużnika wspólnoty wezwania do zapłaty, jest to zasadne, gdyż może to uchronić wspólnotę od zawsze kosztownych postępowań sądowych.

Naliczanie odsetek, odsetki od odsetek

            Ustawa o własności lokali nie przewiduje naliczania odsetek za zwłokę we wnoszeniu opłat czynszowych.

            Zgodnie z art. 359 § 1 -3 Kodeksu cywilnego odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu.  Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o naliczaniu odsetek za zwłokę w zapłacie zaliczek[7]. „Chociaż w treści art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustawodawca wprowadził wiążący zarówno właścicieli lokali, jak i wspólnoty mieszkaniowe termin uiszczania bieżących opłat (zaliczek na poczet przewidywanych, ustalonych - z reguły uchwałą właścicieli lokali - kosztów zarządu), to powyższy przepis nie znajduje zastosowania odnośnie sankcji, które może podejmować wspólnota mieszkaniowa za opóźnienie w uiszczaniu przez jej członków przedmiotowych opłat (zaliczek). Za bezpodstawne uznać zatem należy stanowisko, które rozciąga zastosowanie normy art. 15 ust. 1 również na odsetki za opóźnienie w uiszczaniu tychże zaliczek. Nie ulega bowiem wątpliwości, że wspólnota może ustalać sposób obciążania osób zalegających z wpłatą zaliczek określonymi obowiązkami (opłaty za monity) czy żądać odsetek za opóźnienie na zasadzie art. 359 § 1 KC w zw. z art. 359 § 2 a contrario w zw. z art. 481 § 1 KC. Może też w ogóle zaniechać pobierania odsetek za opóźnienia w uiszczaniu bieżących opłat. Zawsze musi to być jednak wynikiem odpowiedniej uchwały ogółu właścicieli, która nie może naruszać ani zasad prawidłowego zarządzania, ani interesów właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Dopiero natomiast w braku uchwały wspólnoty w przedmiocie naliczania odsetek (zarówno pozytywnej określającej stopę procentową i zasady ich naliczania, ani też negatywnej wyłączającej możliwość ich naliczania), należą się odsetki ustawowe (art. 481 § 1 i 2 KC)”[8]. Jeżeli  wspólnota mieszkaniowa nie podjęła żadnej czynności prawnej w kierunku określenia zasad płatności odsetek w spółdzielni, to wówczas należą się odsetki ustawowe określone przez kodeks cywilny. Wynika to wprost z kodeksu cywilnego, w świetle którego jeżeli wysokość odsetek nie jest w inny sposób określona, należą się odsetki ustawowe. Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Jeżeli wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej przekracza wysokość odsetek maksymalnych, należą się odsetki maksymalne. Postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów o odsetkach maksymalnych, także w razie dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy. Rada Ministrów określa, w drodze rozporządzenia[9], wysokość odsetek ustawowych, kierując się koniecznością zapewnienia dyscypliny płatniczej i sprawnego przeprowadzania rozliczeń pieniężnych, biorąc pod uwagę wysokość rynkowych stóp procentowych oraz stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Wysokość odsetek ustawowych ustala się na 8% w stosunku rocznym.

            Zgodnie z art. 481 § 1 – 3 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. W razie zwłoki dłużnika wierzyciel może nadto żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

            W przypadku kierowania do sądu powództwa o zapłatę w którym wnosi się o zapłatę odsetek należy dokonać ich prawidłowego naliczenia. Obecnie administratorzy pracujący we wspólnotach mieszkaniowych posiadają kalkulatory, które obliczają należne odsetki. W przypadku naliczania odsetek bez użycia kalkulatora, należy wyliczać odsetki od każdego wymagalnego czynszu osobno, naliczając je od 11 dnia każdego miesiąca, za który nie nastąpiła zapłata. Suma tych odsetek może być doliczona do należności głównej jakiej dochodzi się przed sądem. Zgodnie z art. 482 § 1 k.c. od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa, chyba że po powstaniu zaległości strony zgodziły się na doliczenie zaległych odsetek do dłużnej sumy. W związku z tym w powództwie należy także żądać odsetek od kwoty wyliczonej przez zsumowanie należności głównej(zaległe opłaty czynszowe) i zaległych odsetek do dnia wniesienia powództwa.

 

 

 

Stan prawny: 2015-11-16