Negocjacje przedsądowe
W sytuacji pogarszania się kwestii wnoszenia opłat czynszowych ze strony jednej z osób posiadających prawo do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, zarząd wspólnoty może podjąć negocjacje z dłużnikiem.
Celem tych negocjacji jest pozyskanie informacji o sytuacji finansowej dłużnika i skłonienie go do uregulowania wnoszenia opłat czynszowych do wspólnoty.
Negocjacje te nie są uregulowane w żadne sposób przez przepisy prawa. Są one wyrazem troski zarządu wspólnoty o właściwe zarządzanie oraz wyrazem dobrej woli ze strony dłużnika. Negocjacje pozwalają uchronić wspólnotę przed ewentualnymi kosztami windykacyjnymi i sądowymi.
We wspólnotach mieszkaniowych „egzystują” różni dłużnicy. Część z nich to osoby, które krótkotrwale popadają w zwłokę z opłatami czynszowymi ponieważ mają przejściowe problemy finansowe z racji np. „wypadnięcia” im dodatkowych wydatków. Osoby te na skutek takich negocjacji uznają swój dług, poczuwają się do jego zapłaty i dotrzymują swojego słowa w zakresie jego szybkiego uregulowania. Część dłużników to permanentni „pożyczkobiorcy”. Wspólnotę traktują jako darmową bezodsetkową „pożyczalnię” pieniędzy. Zawsze zalegają z jakąś kwotą do zapłaty, nieustannie należy kierować do nich upomnienia i wezwania do zapłaty. Negocjacje wobec tych osób okazują się najczęściej nieskuteczne z racji niesolidność tych osób w regulowaniu swoich zobowiązań. Inna grupa dłużników we wspólnocie to osoby z trwałymi, strukturalnymi problemami finansowymi. Są to osoby, które straciły płynność finansową w zakresie swoich domowych budżetów bądź w ogóle zbankrutowały.
W drodze negocjacji wspólnota może zaproponować dłużnikom różne formy uregulowania swojego długu. Może to być rozłożenie płatności na raty, umorzenie zobowiązań odsetkowych, odpracowanie zaległości czynszowych itp.
Z negocjacji należy sporządzać protokół, w którym należy zapisać istotne elementy rozmowy z dłużnikiem. Protokół taki może mieć wartość dowodową na etapie sądowego dochodzenia wierzytelności, w sytuacji kiedy żadne przedsądowe sposoby odzyskania wierzytelności nie pomagają.
Zawezwanie do próby ugodowej
Przepisy kodeksu postępowania cywilnego przewidują możliwość przeprowadzenia postępowania pojednawczego. Celem tego postępowania jest doprowadzenie pomiędzy wspólnotą, a dłużnikiem do zawarcia ugody. Zawarcie takiej ugody pozwala na skrócenie procedur związanych z uregulowaniem kwestii zadłużenia we wspólnocie oraz zaoszczędzenie środków finansowych na ewentualne koszty wnoszenia powództwa do sądu. Przy czym zawarcie ugody jest dobrowolne i dłużnika wspólnoty nie można zmusić w żaden sposób do zawarcia takiej ugody, więc postępowanie pojednawcze może się zakończyć „niczym” czyli brakiem ugody z dłużnikiem i koniecznością wniesienia powództwa do sądu.
Zgodnie z art. 184 k.p.c. sprawy cywilne, których charakter na to zezwala, mogą być uregulowane drogą ugody zawartej przed wniesieniem pozwu. Sąd uzna ugodę za niedopuszczalną, jeżeli jej treść jest niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Kwestia długu wobec wspólnoty mieści się w pojęciu sprawy cywilnej i jej charakter pozwala na to, że w tym przedmiocie może zostać zawarta ugoda. Ocenie sądu podlega kształt ugody, która nie może być niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.
O zawezwanie do próby ugodowej - bez względu na właściwość rzeczową - można zwrócić się do sądu rejonowego ogólnie właściwego dla przeciwnika. Jeżeli dłużnikiem wspólnoty jest osoba fizyczna zawezwanie do próby ugodowej wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu dłużnik ma miejsce zamieszkania. Miejsce zamieszkania określa się według przepisów kodeksu cywilnego(art. 27 § 1 – 2 k.p.c.). Zgodnie z kodeksem cywilnym miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu(art. 25 k.c.). W związku z tym miejscem zamieszkania wcale nie musi być miejsce stałego lub tymczasowego zameldowania. Aby dane miejsce uznać za miejsce zamieszkania danej osoby, osoba ta musi w danym miejscu przebywać i musi mieć zamiar stale tam przebywać. Można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania(art. 26 k.c.). Jeżeli dłużnik nie ma miejsca zamieszkania w Polsce, ogólną właściwość oznacza się według miejsca jego pobytu w Polsce, a gdy nie jest ono znane lub nie leży w Polsce - według ostatniego miejsca zamieszkania dłużnika w Polsce(art. 28 k.p.c.). Jeżeli dłużnikiem wspólnoty jest osoba prawna, która np. korzysta z lokalu usługowego we wspólnocie, zawezwanie do próby ugodowej kieruje się do sądu pierwszej instancji według miejsca ich siedziby. Jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowi inaczej, siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający(art. 41 k.c.).
W wezwaniu należy oznaczyć zwięźle sprawę(art. 185 § 1 k.p.c.). Zwięzłe oznaczenie sprawy oznacza, ze należy w zawezwaniu przytoczyć istotne dla sprawy fakty i załączyć istotne dokumenty. Nie ma potrzeby przytaczania wszystkich szczegółów, gdyż strony sporu są zapoznane z przedmiotem sporu, a rolą sędziego w tej sprawie jest pomóc stroną zawrzeć ugodę i ocenić jej dopuszczalność. Postępowanie pojednawcze przeprowadza sąd w składzie jednego sędziego. Z posiedzenia sporządza się protokół, a jeżeli doszło do ugody jej osnowę wciąga się do protokołu albo zamieszcza w odrębnym dokumencie stanowiącym część protokołu i stwierdza podpisami stron. Niemożność podpisania ugody sąd stwierdza w protokole(art. 185 § 2-3 k.p.c.).
Jeżeli wzywający(wspólnota) nie stawi się na posiedzenie, sąd na żądanie przeciwnika(dłużnika wspólnoty) włoży na niego obowiązek zwrotu kosztów wywołanych próbą ugodową. Jeżeli przeciwnik(dłużnik wspólnoty) bez usprawiedliwienia nie stawi się na posiedzenie, sąd na żądanie wzywającego(wspólnoty), który wniósł następnie w tej sprawie pozew, uwzględni koszty wywołane próbą ugodową w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie(art. 186 § 2-3 k.p.c.).
Zawezwania do próby ugodowej musi odpowiadać wymogom określonym w art. 126 § 1 k.p.c., a więc powinno zawierać:
1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników,
2) oznaczenie rodzaju pisma,
3) osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych okoliczności,
4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika,
5) wymienienie załączników.
Zawezwanie do próby ugodowej powinno ponadto zawierać oznaczenie przedmiotu sporu oraz:
1) oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników,
2) numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w przypadku jego braku - numer w innym właściwym rejestrze, ewidencji lub NIP spółdzielni.
Do pisma należy także załączyć uchwałę zebrania wspólnoty o wyborze zarządu wspólnoty potwierdzająca kto we wspólnocie jest uprawniony do złożenia do sądu zawezwania do próby ugodowej.
Zgodnie z art. 23 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych[1] od wniosku o przeprowadzenie postępowania pojednawczego pobiera się opłatę stałą w kwocie 40 złotych. Opłatę tą można wnieść znakami opłaty sądowej bezpośrednio w biurze podawczym sądu w chwili składania wezwania w sądzie lub na rachunek bankowy sądu, przed wniesieniem wezwania do sądu. Numery rachunków znajdują się na stronach internetowych sądów.
Zawezwanie do próby ugodowej w imieniu wspólnoty mieszkaniowej może wnieść także zatrudniony adwokat lub radca prawny lub prawnik prowadzący obsługę prawną wspólnoty w oparciu o umowę stałego zlecenia.
Stan prawny: 2015-11-16