Przy zniesieniu współwłasności pojawia się m.in. problem rozliczenia wydatków i nakładów między współwłaścicielami. Zasadę określa art. 207 k.c., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Tę zasadę rozliczeń zmienia zawarcie między współwłaścicielami umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, tzw. umowy quoad usum.Jak skonstatował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 marca 2017 r. (III CSK 137/16), podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządu nieruchomością i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów.W przypadku gdy nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę cześć rzeczy wspólnej, z której korzystał on samodzielnie, z wyłączeniem innych współuprawnionych, to do rozliczenia takiego nakładu nie ma zastosowania art. 207 k.c. Różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego znajdziemy ugruntowaną zasadę, w myśl której instytucja „podziału do używania” znajdzie również zastosowanie na gruncie stosunków regulowanych ustawą z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako u.w.l.).W art. 12 tejże ustawy czytamy m.in., iż właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W ocenie Sądu Najwyższego, wyrażonej w wyroku z dnia 16 września 2015 r. (III CSK 446/14),dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Umowa ta może być zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu.Dopuszczalne jest w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania pozostałych, za ich zgodą.

Warto pamiętać, że umowa o podziale rzeczy nie musi być spisana - może być zawarta także w sposób dorozumianyprzez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Dorozumiane zawarcie umowy o podział rzeczy wspólnej quoad usum można przyjąć, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej (tak SN w postanowieniu z 10 listopada 2016 r. IV CSK 46/16).

adw. Wioletta Gołębiewska